表现疲软 上市物管企业遇瓶颈？

今年7月初，鲁商服务(02376.HK)在港交所上市，成为年内第四家上市物管企业。不过，鲁商服务5.92港元的发行价在开盘时即遭遇“破发”，此后行情也一路走低，截至8月10日收盘价为2.58港元，不到发行价的一半。

鲁商服务并非孤例，中物研协数据显示，过去的7月，59家上市物管企业股价下跌12%，而这些企业截至7月底的总市值为3420.3亿元，较6月末下降22.8%。而这波下行走势早在今年初就已经开启，不论是头部阵营还是各类中小物管企业都不能幸免。

物管上市不吃香了？

进入2022年，上市物管企业的“K线图”普遍不甚理想。

根据中物研协公布的数据，在所有59家上市物管企业中，有51家7月末股价低于年初，且26家跌幅超过30%，跌幅最大的正荣服务、佳源服务和领悦服务，股价缩水均超过八成。而在管面积规模较大的碧桂园服务、融创服务等，股价跌幅也在五成到六成左右。

股价下跌的同时，上市物管企业市值也在下滑，中物研协统计显示，截至7月末59家上市物企总市值为3420.3亿元，较上月末下跌22.8%；市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分别为11.4倍和11.6倍，均较上月末下降。

作为物管行业头部成员，碧桂园服务是首个市值破千亿的物管企业，去年8月曾冲高至2077亿港元，甚至超过了当时的碧桂园。今年初碧桂园服务市值仍有1200亿港元，但此后碧桂园服务的市值一路下滑，目前位于400亿至500亿港元的区间。而就在7月19日，华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居上市物管企业首位，而截至8月11日下午，其市值达到771.5亿港元。

股价和市值整体下滑，但也有上市物管企业在7月保持涨幅，典型的包括祈福生活、中骏商管和德信服务，7月分别上涨26.8%、5.6%和4.2%。而越秀服务等三家物管企业，股价相比年初有上涨。

相比2019年至2021年的“物管上市潮”，今年截至7月，仅有金茂服务、鲁商服务、力高健康生活和东原仁知服务四家物管企业成功IPO。

“上市潮”看似有所消退，不过一些房企仍在谋求拆分物管上市。统计显示，目前共有8家物管企业递表排队，处于资料有效期内。其中不乏万物云、万达商管、龙湖智创生活等大型企业，就在7月22日，深圳控股还发布了一则公告，称正在考虑可能分拆物管业务赴港上市。而与此同时，包括珠江城市服务、祥生生活服务、瑞安新天地等7家物管企业虽然都在去年递表，但材料已经失效。

行业增长仍是趋势

住宅、商业、写字楼、厂房，许多与人们工作生活息息相关的场所，物管服务可以涉足，这个行业广阔的市场延展空间，也是相关企业备受资本市场热捧的重要原因。不过，目前国内大型物管企业基本都源自房企自有业务的拆分。在房地产市场步入下行的背景下，房企放慢步伐，开发销售放缓，相关影响难免会传导至物管企业。

例如碧桂园7月27日传出折价配股募资的消息后，碧桂园服务股价被牵连，当日跌幅超过20%。此前恒大物业披露的134亿元存款质押事件的调查结果，也让市场及外界对于物管企业和关联房企之间的“绑定”心生担忧。

此后碧桂园服务管理层在紧急召开的投资人会议沟通会上表示，其与兄弟企业碧桂园之间的财务是独立的，市场担心发生在恒大物业身上关于关联房企资金占用问题不会在碧桂园服务身上发生。

易居企业集团旗下公众号“丁祖昱评楼市”刊文指出，市场信心的缺失而引发的不确定性情绪，已延伸至物管行业，并表示整体来看物管行业仍然与房地产主业唇齿相依，行业稳定性格局仍然有待进一步强化，需要稳固根本。

尽管房地产市场趋冷明显，但不少机构认为，物管企业盈利仍是大概率。

即便野村最新报告看淡碧桂园服务的规模增长和毛利率走势，也仅是认为其因去年对几个旗舰收购项目所使用现金过多或导致其未来规模和盈利增速放缓。华润万象生活则在7月末发布了《正面盈利预告》，宣布归母净利润同比预计增加25%-30%，主要因素包括收并购并表带来业绩增长，以及华润置地等合约商业项目数量上升带来的收入增加。

平安证券研报认为，中长期新房萎缩将不可避免带来影响，但考虑物管存量属性突出，行业整体规模及主流参与者成长性仍可期待。当前行业参与者主要通过降低关联房企依赖、开拓存量市场、深挖社区增值等多元业务增强地产下行风险抵御能力。中长期新房交付仍可推动管理规模正向增长，叠加房地产调整带来物管格局持续优化，优质物企成长仍值得期待。

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